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Se pueden reclamar los gastos de una hipoteca de hace 30 años si el reparto de los mismos no se ajusta a lo dispuesto por el Tribunal Supremo
Casi una década después de que el Tribunal Supremo dictaminase que es abusivo imponer a los consumidores el pago de todos los gastos que se realizan al firmar una hipoteca (de la gestoría a la notaría, pasando por el registro y la tasación), esta sentencia de 2015 sigue generando numerosas preguntas entre los millones de españoles que han contratado una hipoteca para adquirir un piso o una casa.
Una de estas cuestiones es si resulta posible reclamar los gastos de una hipoteca de hace 30 años o más o si, por el contrario, ha prescrito la posibilidad de llevar a cabo esta acción.
¿Cómo podemos saber si es viable reclamar los gastos de una hipoteca de hace 30 años? El Tribunal Supremo no solo ha dictaminado la nulidad de las cláusulas hipotecarias abusivas y la distribución de los gastos hipotecarios, sino que también ha sentado jurisprudencia sobre el momento en el que comienza a correr el plazo de prescripción para efectuar una reclamación.
A continuación, aclaramos todas las dudas en torno a la posibilidad de reclamar los gastos de una hipoteca de hace 30 años.
¿Por qué se pueden reclamar los gastos de una hipoteca de hace 30 años?
Como decíamos, la sentencia del TS del año 2015 estimó que las cláusulas de miles de contratos hipotecarios eran abusivas y, por ende, por imputar a los clientes todos los gastos asociados a la firma de una hipoteca: gestoría, notaría, registrador de la propiedad y tasación. Sin embargo esta sentencia dejó varias dudas en el aire que se han ido resolviendo con el paso de los años.
Así, posteriormente, en 2019 y 2021, nuevas sentencias del Alto Tribunal precisaron cómo debería ser la distribución de los gastos de una hipoteca. De tal manera que, en las hipotecas firmadas antes de 2019, los bancos deben hacerse cargo del 100% de los gastos de gestoría, registro y tasación. Mientras que los datos de notaría han de pagarse a medias con los consumidores.
¿Por qué esto es válido solo para las hipotecas anteriores a 2019? Porque ese año se aprobó una reforma legal que estableció por ley cómo deberían repartirse los gastos y que, por ende, afecta a todas las hipotecas firmadas después de su entrada en vigor.
Habida cuenta de lo que venimos de exponer, ¿es posible reclamar los gastos de una hipoteca de hace 30 años si el contrato hipotecario no respetaba esta distribución de los gastos?
Para responder a esta pregunta tenemos que tener en cuenta dos factores más: el plazo de prescripción de esta acción y el momento en que dicho plazo comienza a correr.
¿Cuál es el plazo de prescripción para reclamar los gastos de una hipoteca?
Ninguna norma establece expresamente un plazo de prescripción preciso para llevar a cabo la reclamación de gastos hipotecarios. Por lo que debemos atender a lo que figura en el Código Civil español.
Esta norma centenaria estipula que las acciones personales que no cuentan con un plazo de prescripción especial, como es el caso de esta acción restitutiva, «prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación».
Por lo tanto, si el plazo de prescripción es de cinco años, ¿ya no se pueden reclamar los gastos de una hipoteca de hace 30 años? Sí, es posible ejecutar esta acción porque el plazo de prescripción no empieza a correr en el momento de firmar el contrato.
¿En qué momento empieza a correr el plazo de prescripción?
Desde el 2015, muchas entidades bancarias se negaron a aceptar las reclamaciones de sus clientes alegando que el plazo de prescripción había finalizado ya que las hipotecas se firmaran hacía más de cinco años.
Igualmente, también se planteó que se considerase que el plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios había comenzado en el momento en que el Tribunal Supremo declaró la nulidad por abusivas de las cláusulas que obligaron a los consumidores a abonar todos los gastos.
Tras varios pronunciamientos contradictorios por parte de tribunales españoles, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) resolvió esta duda al sentenciar que el plazo de prescripción empieza a contabilizarse solo desde el momento en que el consumidor es plenamente consciente de que la cláusula hipotecaria es abusiva. Y esto solo sucede cuando existe una sentencia firme que la anula.
Tras este dictamen del TJUE, el Tribunal Supremo emitió una sentencia aplicando la doctrina europea y reconociendo el derecho a reclamar los gastos de una hipoteca de hace 30 años o más.
Para ser exactos, el Alto Tribunal sentenció que el plazo de prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios pagados de manera indebida empieza cuando se dicta una sentencia firme que anula la cláusula contractual, salvo que el banco pudiese probar que el cliente en concreto pudo conocer que era abusiva con anterioridad.
En caso de que la entidad financiera no pueda probar este hecho, es posible reclamar los gastos de una hipoteca de hace 30 años si no han pasado cinco años desde que la cláusula que impuso el abono de estos gastos al consumidor fue anulada judicialmente.
¿Cómo es el procedimiento para reclamar los gastos de una hipoteca de hace 30 años?
En esencia, podríamos decir que el procedimiento para reclamar los gastos de una hipoteca de hace 30 años se resume en dos grandes fases:
- Reclamación extrajudicial. Se debe presentar ante el servicio de atención al cliente del banco con el que se firmó la hipoteca una reclamación. Para realizar esta tarea es recomendable seguir un modelo de reclamación de gastos de una hipoteca que incluya toda la información indispensable: datos del contrato, motivos de la solicitud, jurisprudencia que la avala e importe de los gastos que deben ser devueltos. En un plazo de 15 días, el banco debe responder a esta reclamación. Si no lo hace, o su respuesta es negativa, es posible presentar una nueva reclamación ante el Banco de España.
- Demanda judicial. Si el banco no acepta llevar a cabo la devolución de lo pagado de más en concepto de gastos de notaría, registro, tasación y gestoría, una persona hipotecada puede acudir a la Justicia para:
- Obtener la anulación de la cláusula hipotecaria en la que se establecía el reparto de los gastos de constitución de una hipoteca.
- Conseguir la devolución de los gastos hipotecarios pagados indebidamente, así como los intereses legales correspondientes desde el momento en que se pagaron.
En definitiva, aún es posible reclamar los gastos de una hipoteca de hace 30 años en la actualidad. Puesto que la acción de restitución de los pagos realizados de manera indebida no expira hasta pasados cinco años desde la anulación de la cláusula hipotecaria abusiva o de que el cliente fuese plenamente consciente de que dicha cláusula era abusiva.
Esto es así porque tanto el TJUE como el TS han avalado que el plazo para reclamar los gastos de la hipoteca empieza a correr en esta fecha y no en el momento en que se firmó el contrato o cuando se emitió la histórica sentencia del Tribunal Supremo en 2015.
Por ende, si has firmado una hipoteca hace 30 años o más tiempo, no debes asumir que el plazo para reclamar lo que pagaste de más ha expirado. Así, te recomendamos que recibas el asesoramiento de un abogado especializado en Derecho Bancario que estudie tu caso y te aclare si, efectivamente, aún estás a tiempo de reclamar los gastos de una hipoteca de hace 30 años.
