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Los pasos para adjudicar una vivienda heredada son en su gran mayoría extrajudiciales y algunos puede realizarlos el propietario de la casa antes de fallecer
Cuando una persona fallece dejando una única casa en herencia a la que tienen derecho múltiples coherederos es común que estos no se pongan de acuerdo sobre cómo adjudicarla y no se llegue a hacer la partición de la herencia. De tal forma que todos son copropietarios. En las familias bien avenidas, se podría pactar un uso y disfrute de la casa que satisfaga a todo el mundo y llevar a cabo las tareas de mantenimiento y reparación necesarias.
Sin embargo, es muy común que una casa que no se adjudica acabe abandonada. De ahí que sea necesario conocer cuáles son los pasos para adjudicar una vivienda heredada y evitar dicho escenario.
Al fin y al cabo, basta con pasearse por la España rural para constatar la proliferación de casas abandonadas porque no se llegaron a partir.
Esta situación es triste, pero es aún más preocupante si tenemos en cuenta que los daños causados por una casa heredada por varias personas son responsabilidad de todas ellas. ¿Qué pasa si una casa se derrumba y hiere gravemente a una viandante? Todos los coherederos deben asumir su responsabilidad civil e indemnizarlo por los daños sufridos.
Para que no se llegue a producir este escenario, vamos a explicar cuáles son los pasos para adjudicar una vivienda heredada en España.
1. Adjudicar la vivienda en el testamento
De todos los pasos para adjudicar una vivienda heredada el más sencillo es que el propietario la adjudique en su testamento.
Nunca antes en la historia fue tan sencillo hacer testamento. De hecho, hasta es posible hacer testamento online con notario, teniendo que hacer físicamente solo el último paso: el acto de otorgamiento.
Por supuesto, para poder adjudicar la vivienda en el testamento a un único heredero es indispensable respetar la legítima del resto de herederos. De lo contrario, la adjudicación puede verse anulada posteriormente.
Sin embargo, mientras el testador haga un reparto de sus bienes que respete la legítima de los herederos forzosos (generalmente, sus hijos), puede adjudicar una vivienda a una persona.
2. Encomendar a una persona que no sea heredera la partición de los bienes post-mortem
El otro de los pasos para adjudicar una vivienda heredada que puede dar el propietario antes de fallecer consiste en «encomendar por acto «inter vivos» o «mortis causa» para después de su muerte la simple facultad de hacer la partición», como establece el artículo 1057 del Código Civil.
Es decir, el testador puede dejar en manos de otra persona la partición de su patrimonio una vez que haya fallecido.
Eso sí, es importante tener en cuenta que el partidor designado por el testador no puede ser uno de los herederos. Puesto que, en este caso, sería juez y parte. Y como bien dice el refranero popular, «quien parte reparte y se queda con la mejor parte».
3. Repudiar la herencia para que quede en manos de un único heredero, uno de los pasos para adjudicar una vivienda heredada
En nuestro país, nadie está obligado a aceptar una herencia. Por lo tanto, uno de los pasos para adjudicar una vivienda heredada puede ser que todos los herederos renuncien a la herencia salvo uno.
De tal forma que este pasará a ser heredero universal y, por lo tanto, propietario de la casa o apartamento que constituía el patrimonio del fallecido.
4. Solicitar que se nombre a un contador-partidor que proceda a adjudicar una vivienda heredada y el resto del patrimonio
¿Qué pasa si el propietario de la vivienda fallece sin haber hecho testamento y establecido a quién deseaba otorgarle la vivienda o no hubiese designado a un contador-partidor?
En primer lugar, hay que tener claro quién hereda si no hay testamento en España.
En segundo lugar, los herederos deben conocer y cumplir los plazos de una herencia sin testamento, así como realizar todas las formalidades para aceptar una herencia sin testamento o ab intestato.
En tercer lugar, llega el momento de abordar uno de los pasos para adjudicar una vivienda heredada por varias personas: se puede solicitar la intervención de un contador-partidor.
¿Cuándo? En aquellos casos en los que estén de acuerdo en dar este paso herederos y legatarios que representen, por lo menos, el 50% del «haber hereditario».
¿Cómo es el proceso? El Secretario judicial o el Notario citará al resto de interesados en la herencia y, después, nombrará a un contador-partidor dativo.
Dicho contador-partidor llevará a cabo una partición de la herencia, incluida la vivienda en disputa. Si todos los herederos y legatarios están de acuerdo con el reparto, el acuerdo se formaliza. En cambio, si algún heredero muestra su disconformidad, la partición debe ser aprobada por el Secretario judicial o el Notario.
5. Alcanzar un acuerdo entre todos los herederos proindiviso
Otra de los pasos para adjudicar una vivienda heredada por varias personas no requiere la intervención de un tercero y es tan simple como que los herederos proindiviso sellen un acuerdo para repartir el patrimonio.
Así lo establece el artículo 1059 del Código Civil al dictar que «si los herederos fueren mayores y tuvieren la libre administración de sus bienes, podrán distribuir la herencia de la manera que tengan por conveniente».
6. Adjudicar la vivienda a un heredero a cambio de compensar económicamente a los demás o subastarla
¿Qué sucede si los herederos desean llegar a un acuerdo para adjudicar una vivienda, pero no hay más bienes en el patrimonio de la persona fallecida o el resto de bienes que lo conforman son notablemente inferiores?
El artículo 1062 del Código Civil establece que «cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división», como ocurre con una vivienda, «podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero».
Es decir, uno de los pasos para adjudicar una vivienda heredada es acordar que la misma pase a ser propiedad de un heredero, a cambio de que este compense económicamente a los demás para que la partición de la herencia sea equitativa.
Eso sí, el mismo precepto del CC fija que si uno de los herederos no está de acuerdo, puede solicitar que se venda la vivienda en pública subasta, lo que implica que también pueda ser adquirida por terceras personas.
7. Intentar llegar a una solución extrajudicial a través de un MASC
Si los herederos no están dispuestos a pactar la distribución de los bienes, es posible que alguno de ellos acuda a la Justicia, pero antes, en España es obligatorio intentar encontrar una solución de forma extrajudicial.
Para ello, se debe activar un medio adecuado de solución de controversias (MASC). La Ley de Eficiencia de la Justicia hace referencia a seis MASC concretos, pero abre la puerta a que se usen otros mecanismos recogidos por alguna norma española: la mediación, la conciliación, la negociación directa entre las partes o sus abogados, le oferta confidencial vinculante, el Derecho Colaborativo y la opinión de un experto independiente.
Así que uno de los pasos para adjudicar una vivienda heredada es intentar alcanzar un acuerdo por una de estas vías. En los conflictos sobre herencias suele ser habitual recurrir a la mediación para acercar posturas y conseguir un acuerdo que satisfaga a todo el mundo y no dañe para siempre las relaciones personales entre los coherederos.
Cualquiera de los herederos puede enviar una invitación a participar en un MASC al resto y si se niegan, no responden en el plazo de un mes o, finalmente, la negociación no llega a buen puerto sí que se puede dar el último de los pasos para adjudicar una vivienda heredada: acudir al juzgado.
8. Solicitar la división judicial de la herencia
De todos los pasos para adjudicar una vivienda heredada este es el que menos desean explorar los herederos. Sin embargo, es importante saber que se puede solicitar la división judicial de la herencia si es imposible pactarla extrajudicialmente o acordar que se encargue de ello un contador-partidor.
De hecho, la Ley de Enjuiciamiento Civil dedica un capítulo entero a la división de las herencias por vía judicial.
¿Cuáles son los aspectos clave a tener en cuenta?
- Cualquier coheredero o legatario puede reclamar judicialmente que se divida la herencia, salvo que la partición deba correr a cargo de un contador-partidor.
- Los acreedores pueden oponerse a que se lleve a cabo la partición de la herencia hasta que no se les abone lo debido o se afiance el importe de la deuda.
- Se llevará a cabo la intervención del caudal hereditario y la formación del inventario si se hubiese pedido en la solicitud y resulta procedente.
- El Letrado de la Administración de Justicia (LAJ) convocará a la junta de herederos y legatarios para que designe al contador y a los peritos que deben evaluar los bienes. Si no se llega a un acuerdo se designarán por sorteo. En el caso del contador, será un abogado especializado en herencias.
- El contador tiene dos meses para realizar las operaciones divisorias: listar los bienes del caudal partible, valorarlos y fijar la división y adjudicación de los bienes entre los herederos.
- Si todos los herederos están de acuerdo, las operaciones divisorias se protocolizan. Si no lo están, pero llegan a un acuerdo ante el Tribunal, el contador modificará las operaciones de acuerdo a las reformas pactadas.
- Si no existe acuerdo, el Tribunal debe escuchar a las partes, admitir las pruebas pertinentes y sustanciar el procedimiento emitiendo una sentencia en la que se aprueban las particiones.
- En cualquier momento del procedimiento judicial, los herederos pueden alcanzar un acuerdo y dejarlo sin efecto. De tal forma que el LAJ sobreseería el juicio y procedería a entregar los bienes a los herederos.
Resulta evidente que la vía judicial es, de entre todos los pasos para adjudicar una vivienda heredada, el más complejo y el que puede dañar más las relaciones personales de los coherederos. Por eso, es fundamental contar con el asesoramiento de un abogado especializado en herencias e intentar alcanzar un acuerdo de forma extrajudicial.
De todas formas, es importante tener claro que es mejor dar todos los pasos para adjudicar una vivienda heredada y solventar los conflictos en torno a ella que congelarlos en el tiempo.
Los pasos para adjudicar una vivienda heredada son sencillos y deben darse para ahorrarse problemas
De hecho, como ya señalamos al inicio de esta guía sobre los pasos para adjudicar una vivienda heredada por varias personas, los coherederos se exponen a graves problemas legales si no se adjudica una vivienda a uno de ellos o se vende a un tercero y no se realizan las pertinentes acciones de mantenimiento.
El temor a desencadenar un conflicto con los familiares, lleva a muchas personas a desentenderse del patrimonio de la comunidad de herederos, creyendo erróneamente que ello no conlleva consecuencias. Más allá de la responsabilidad por los daños causados por casas abandonadas o en franco estado de deterioro, debemos tener en cuenta otras cuestiones prácticas como el pago de impuestos como el IBI o de los gastos corrientes: basuras, agua, electricidad, etc. ¿Quién los asume? ¿Qué sucede si uno de los herederos no quiere pagar su parte? ¿Y si unos herederos quieren realizar obras y los otros no?
En realidad, la mejor forma para prevenir conflictos y evitar quebraderos de cabeza es dar todos los pasos para adjudicar una vivienda heredada que hagan falta para que la misma acabe en las manos de un solo propietario.
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