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El TS ha sostenido en varias sentencias que el plazo para reclamar gastos hipotecarios sin límite de prescripción no empieza hasta que el consumidor sabe que son abusivos
Cuando el escritor alemán Michael Ende creó La historia interminable, una novela juvenil que se ha convertido en un clásico, no se estaba inspirando en los infinitos conflictos en torno a cláusulas hipotecarias abusivas que se han producido en nuestro país en las últimas décadas. Pero podría estarlo haciendo. Porque, efectivamente, estamos ante una historia interminable.
Una de las cláusulas abusivas más comunes es la que fija que los gastos hipotecarios (tasación, notaría, etc.) deben correr en su totalidad a cargo del consumidor. Tanto el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), como el Tribunal Supremo (TS) decretaron que cualquier cláusula que estipulara esto era abusiva. Y, de hecho, el 16 de junio de 2019 entró en vigor la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LRCCI) que establece con precisión qué gastos corresponden al banco y cuáles han de ser sufragados por los consumidores.
Pero… ¿qué sucede con las hipotecas firmadas antes de esta fecha? ¿Existe un plazo para reclamar gastos hipotecarios sin límite de prescripción? ¿Cuándo comienza a correr? ¿Es posible reclamar los gastos de una hipoteca de hace 30 años?
En este artículo, vamos a aclarar cuál es el plazo para reclamar gastos hipotecarios sin límite de prescripción para ayudar a los consumidores a defender sus derechos y recuperar miles de euros que pagaron de más.
Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar
Hace 10 años, la sentencia del Tribunal Supremo 705/2015 de 23 de diciembre de 2015 marcó un antes y un después sobre el abono de los gastos hipotecarios al considerar que fijar en una cláusula que los debía pagar el consumidor en su totalidad era abusivo.
Sin embargo, no fue hasta 2019 que el propio Alto Tribunal determinó con precisión qué gastos debían pagar los bancos y cuáles no. Así, en todas las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019 se debe aplicar esta distribución de los gastos:
| Tipo de gasto | El banco paga | El consumidor abona |
|---|---|---|
| Gestoría | 50% | 50% |
| Notaría | 50% | 50% |
| Registro de la propiedad | Inscripción de la garantía hipotecaria | La cancelación de la hipoteca |
| Tasación | 100% | |
| ITP y AJD | Desde el 10 de noviembre de 2018, de acuerdo al RD-ley 17/2018 | Hasta el 10 de noviembre de 2018 |
En cambio, desde la entrada en vigor de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, la distribución de los gastos es la fijada por dicha norma:
| Tipo de gasto | El banco paga | El consumidor abona |
|---|---|---|
| Gestoría | 100% | |
| Notaría | 100% | |
| Registro de la propiedad | Inscripción de la garantía hipotecaria | La cancelación de la hipoteca |
| Tasación | 100% | |
| ITP y AJD | 100% |
¿Qué implica lo dispuesto en la LRCCI? Que si estás pensando en firmar una hipoteca puedes saber con facilidad qué gastos de hipoteca te podrá cobrar el banco en 2025. De tal forma que, al leer el contrato, puedes detectar si el banco quiere que asumas gastos que no te corresponden.
Cuál es el plazo para reclamar gastos hipotecarios sin límite de prescripción
Aunque los bancos se resistieron a que se declarasen abusivas las cláusulas que imponían todos los gastos hipotecarios a los consumidores, terminaron por asumir la doctrina del TS. Sin embargo, han puesto el foco en los últimos años sobre el plazo para reclamar gastos hipotecarios sin límite de prescripción.
¿Por qué? Reclamar la nulidad de cláusulas abusivas no prescribe, pero no sucede lo mismo con las acciones de restitución de cantidades.
Esto es así porque el artículo 1964 del Código Civil establece que las acciones personales sin plazo especial, como lo son las de restitución de cantidades, «prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación».
Basándose en este precepto, los bancos han alegado que no se puede hablar de plazo para reclamar gastos hipotecarios sin límite de prescripción, porque sí tienen un límite: 5 años desde que se pagaron. Esto implicaría que la práctica totalidad de gastos hipotecarios pagados indebidamente ya habrían prescrito y no se podrían recuperar.
Eso sí, es importante destacar que en Cataluña, que cuenta con un Código Civil propio, el plazo para presentar la acción de restitución de cantidades es de 10 años.
Cuándo comienza a correr el plazo para reclamar gastos hipotecarios sin límite de prescripción
Las tesis de los bancos fueron avaladas por algunos tribunales españoles. Sin embargo, tanto el Tribunal de Justicia de la Unión Europea como el Tribunal Supremo se han puesto del lado de los consumidores al fijar el inicio del plazo para reclamar gastos hipotecarios sin límite: cuando se produce una sentencia firme que declara la nulidad de la cláusula abusiva.
Si bien, existe una excepción: que el banco pueda demostrar que antes de que se produjese la sentencia firme, el consumidor concreto ya sabía que la cláusula era abusiva y que había pagado gastos hipotecarios que no le correspondían. En este caso, el inicio del plazo de reclamación de las cantidades abonadas comenzaría a correr en la fecha en que el consumidor recibió esta información.
Así, en la sentencia 857/2024, el Tribunal Supremo concluyó sobre el plazo para reclamar gastos hipotecarios sin límite de prescripción que:
Salvo en aquellos casos en que la entidad prestamista pruebe que, en el marco de sus relaciones contractuales, ese concreto consumidor pudo conocer en una fecha anterior que esa estipulación (cláusula de gastos) era abusiva, el día inicial del plazo de prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios indebidamente pagados por un consumidor será el de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que obligaba a tales pagos.
Tras una sentencia de marzo de 2025 del TJUE (C-230/24), los bancos han intentado volver a reabrir el debate en torno al plazo para reclamar gastos hipotecarios sin límite de prescripción. ¿Por qué? El Tribunal de Luxemburgo concluyó que no se oponía a la normativa europea el hecho de que las reclamaciones de nulidad no prescribieran, pero que las de reclamaciones de cantidades sí.
Sin embargo, unos meses después, el Tribunal Supremo ha vuelto a reitera su doctrina sobre el plazo para reclamar gastos hipotecarios sin límite de prescripción. Así, el TS concluyó en la sentencia 1179/2025 del 21 de julio de 2025 que:
Al no haber probado (ni alegado) la parte demandada que los consumidores tuvieron conocimiento de la abusividad de la cláusula de gastos en el marco de sus relaciones contractuales, antes de la declaración de nulidad de la cláusula de gastos, no se considera prescrita la acción de restitución.
Así, el TS ratificó la sentencia de primera instancia y condenó a CaixaBank a devolverle a la consumidora reclamante casi 1.000€ más los intereses, así como a asumir las costas procesales.
Qué se puede hacer cuando el banco sostiene que el plazo para reclamar gastos hipotecarios sin límite de prescripción ha llegado a su fin
Aunque la doctrina del Tribunal Supremo sobre el plazo para reclamar gastos hipotecarios sin límite de prescripción ha quedado muy clara, los bancos se siguen resistiendo a devolver estos gastos.
Para saber cómo reclamar los gastos de hipoteca en 2025 debes tener en cuenta que el proceso de reclamación consta de dos grandes fases:
- Extrajudicial. Antes de interponer una reclamación de nulidad de cláusulas abusivas se debe presentar una reclamación extrajudicial previa al banco. La entidad financiera tiene un mes para responder a la reclamación aceptando o rechazando la nulidad de la cláusula de los gastos hipotecarios y proponerle al consumidor el importe de la devolución de los gastos abonados de más. Si pasado este plazo temporal no se alcanza un acuerdo o el banco no llega a responder, se puede activar la vía judicial. La actitud pasiva o evasiva del banco repercutirá en la condena a costas en el juicio y, aunque se allane durante la fase judicial, deberá hacerse cargo de ellas.
- Judicial. Se debe presentar una reclamación para solicitar la nulidad de la cláusula abusiva. De forma conjunta, también se puede presentar la acción de restitución de cantidades. De tal forma que se agilice el proceso de recuperación del dinero.
En definitiva, la doctrina del TS sobre el plazo para reclamar gastos hipotecarios sin límite de prescripción favorece nítidamente a los consumidores. De ahí que los hipotecados deben tener claro que merece la pena reclamar los gastos de una hipoteca. Además, al obligar a sus clientes a acudir a la Justicia, los bancos son condenados a abonar las costas de las demandas para anular cláusulas abusivas.
En Lex Hoy trabajamos codo con codo junto a abogados especializados en reclamaciones bancarias que pueden:
- Estudiar las escrituras de tu hipoteca.
- Emplear un modelo de reclamación de gastos de una hipoteca que ya han empleado con éxito en cientos de casos.
- Gestionar el proceso de reclamación tanto en su fase extrajudicial como judicial.
Lo único que debes tener claro es que el TS considera que el plazo para reclamar gastos hipotecarios sin límite de prescripción no echa a andar hasta que se haya anulado la cláusula por sentencia firma o acuerdo con el banco, o hasta el momento en que la entidad financiera te hubiese informado de que la cláusula era abusiva.
